Baukredit – Baugeld – Darlehen

Baukredit oder Baugeld wird landläufig ein Darlehen genannt, das für die Finanzierung von baulichen Maßnahmen oder dem Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien dient. Da es beim Baukredit in der Regel um größere Summe geht, sind Kreditnehmer gut beraten, sich mit dem Baukredit oder Immobilienkredit intensiv auseinanderzusetzen.

Hypothekendarlehen sind die Klassiker beim Baukredit

Ein Baudarlehen wird in der Regel als Hypothekendarlehen vergeben, d.h. diese Darlehen werden mit einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie abgesichert. Kann der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen, kann die Bank die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung meistbietend verwerten. Die häufigste Form des Hypothekendarlehens ist dabei das Annuitätendarlehen mit monatlich gleichen Raten und einer mehrjährigen Zinsbindung.

10 Tipps zum Baukredit:

Tipp 1: Planen Sie Reserven in das Baugeld-Darlehen ein

Viele Bauherren berechnen die Darlehenshöhe zu knapp und stehen dann kurz vor der Fertigstellung vor dem Problem, dass das Baugeld nicht mehr ausreicht, um alle Rechnungen begleichen zu können. Problematisch sind dabei oftmals nicht einkalkulierte Sonderwünsche, die erst während der Bauphase auftreten. Gerade Bauherren, die das erste mal eine Immobilie bauen, sind davon oft betroffen. Deswegen ist es wichtig, Reserven einzukalkulieren und die Kredithöhe so zu dimensionieren, dass das Geld auch unvorhergesehenes berücksichtigt, andererseits man sich mit dem Kredit aber auch finanziell nicht übernimmt.

Tipp 2: Sichern Sie sich günstige Zinsen

Baukredit – Immobiliendarlehen sind langfristig ausgelegt und die Kreditsummen sind hoch. Selbst kleinste Differenzen bei den Zinsen kumulieren sich damit schnell zu erheblichen Beträgen. Hier lohnt es sich, die Zinsen von mehreren Anbietern zu vergleichen, dabei aber auch die Nebenkosten nicht außer Acht zu lassen. Für den Kreditvergleich – Zinsvergleich eignet sich deswegen nur der sogenannte effektive Jahreszins. Der effektive Jahreszins enthält die Nebenkosten bereits auf die Kreditlaufzeit umgerechnet. Beim anfänglichen effektiven Jahreszins hingegen sind die Nebenkosten in das erste Jahr eingerechnet. Je besser die Bonität des Kreditnehmers ist, bzw. um so höher die Eigenkapitalquote innerhalb der Kreditfinanzierung, um so günstiger ist der Zins.

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Tipp3: Bessere Zinsen durch Eigenkapital

Grundsätzlich gibt es das Baugeld auch ohne Eigenkapital, wobei man hier von einer 100-Prozent oder auch Vollfinanzierung spricht. So eine Vollfinanzierung setzt aber eine sehr gute Bonität des Darlehensnehmers voraus, bedeutet aber trotzdem für das finanzierende Kreditinstitut ein höheres Risiko. Dieses Risiko lässt sich die Bank wiederum mit einem höheren Zins vergüten. Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht wird, umso niedriger ist damit das Kreditausfallrisiko und damit auch der Zins. Als Faustregel sollten mindestens 20% Eigenkapital zur Verfügung stehen.

Tipp 4: Mitantragssteller erhöht die Bonität

Wann immer die Möglichkeit besteht, dass ein Mitantragssteller – meistens ein Familienangehöriger – den Kreditantrag mit unterschreibt, wirkt sich das auf die Gesamtbonität aus. Und damit bietet die Bank in der Regel einen vorteilhafteren Zins. Viele Banken haben Probleme damit, wenn ein Kreditverhältnis in das Rentenalter hineinreicht, da die Rente oder Pension in der Regel niedriger ausfällt, als es die Einkünfte während er aktiven Arbeitszeit sind. Sind nun die Kinder des Kreditnehmers bereits im erwerbsfähigen Alter und haben einen guten Beruf und festen Arbeitsplatz, sind dies willkommene Mitantragssteller und lösen manche Bedenken der Bank.

Tipp 5: Es gibt viele Förderprogramme

Egal ob bei Neubau oder Modernisierung einer Immobilie, gerade beim Eigenheimbau bietet z.B. die KfW eine ganze Reihe von Förderprogrammen. Das können z.B. Maßnahmen sein, welche die Dämmung der Immobilie betreffen, aber auch Solarprojekte, Heizungsmodernisierung und viele andere mehr. Die Zuschüsse erhöhen die Eigenkapitalquote des Bauherren und verschaffen damit auch einen Zinsvorteil.

Tipp 6: Sondertilgungen können sehr sinnvoll sein

Hypothekendarlehen laufen oftmals über Jahrzehnte, in denen es alle nur erdenklichen Entwicklungen geben kann. Wenn man nun Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart, machen diese das ursprünglich eher unflexible Kreditverhältnis wiederum sehr flexibel. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld, verringern die Darlehensraten oder die Laufzeit des Darlehensvertrages. Viele Banken akzeptieren bis zu 10% der Darlehenssumme als Sondertilgung, die einmalig oder auch in mehreren Etappen vereinbart werden können. Natürlich sind auch nicht verhandelte Sondertilgungen möglich, die dann aber wiederum oft zu Vorfälligkeitsentschädigungen führen.

Tipp 7: Kündigungsrecht beachten

Kreditnehmer haben nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht für den Baukredit. Der Vertrag kann dabei mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Die Restschuld muss dann durch eine Sondertilgung beglichen werden oder es wird ei neuer Vertrag mit geänderten Konditionen ausgehandelt. Kreditnehmer sollten jedoch vor so einem Schritt bereits eine feste Finanzierungszusage über die Nachfolgefinanzierung in der Tasche haben.

Tipp 8: Umschuldung bei günstigeren Zinsen

Hypothekendarlehen sind in der Regel langfristige Darlehen. Während der Darlehenslaufzeit ist es durchaus möglich, dass ich das Zinsniveau deutlich verändert, was es wiederum lohnenswert machen kann, das Baudarlehen umzuschulden. Das bedeutet, dass ein neues Darlehen aufgenommen wird, um das alte Darlehen damit zu tilgen. Wenn dabei das alte Darlehen gekündigt wird, kann die Bank bei Laufzeiten unter 10 Jahren jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung treffen, die sich aus dem der Differenz des alten Zinses zum aktuellen Zinsniveau errechnet.

Tipp 9: Forward Darlehen

Ist das allgemeine Zinsniveau niedrig, sollte man sich den niedrigen Zinssatz auf lange Jahre sichern – aber auch diese Zeit verstreicht irgendwann einmal. Wenn das Zinsniveau droht anzusteigen, aber die Finanzierung noch z.B. 2 Jahre läuft, besteht die Möglichkeit, sich den aktuellen niedrigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in Form eines Forward Darlehens zu sichern. Es werden dabei die Kreditzinsen für die Zeit nach dem Auslaufen des ursprünglichen Kredites bereits Monate oder auch Jahre schon vorher festgeschrieben. Die Bank verlangt dabei keine Bereitstellungsgebühren, erwartet aber das der Kredit dann zum vereinbarten Zeitprunkt auch abgenommen wird. Fällt unerwarteterweise das Zinsniveau und man möchte den Baukredit doch nicht haben, ist an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten.

Tipp 10: Alternativen zum Hypothekendarlehen

Für das klassische Hypothekendarlehen gibt es eine ganze Reihe von Alternativen oder auch Kombinationsmöglichkeiten. Je nach Alter, Lebenslage und wirtschaftlicher Situation bietet sich z.B. ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherungsfinanzierung an. Die Bandbreite ist groß und erfordert einige steuerliche und gesamtwirtschaftliche Kenntnisse. Deswegen ist es ratsam sich von unabhängigen Profis beraten zu lassen oder gleich zu einem Finanzvermittler zu gehen. Dieser zeigt nicht nur die Möglichkeiten auf, sondern stellt auch die entsprechenden Anfragen und vermittelt den Baukredit bis hin zur Unterschriftsreife.

 

 

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