Immobilienkredit für Haus und Wohnung

Mit einem Immobilienkredit wird die Finanzierung einer Wohnung, eines Hauses, einer Gewerbeimmobilie oder gar einer Industrieimmobilie durch Kreditgeber dargestellt. Als Kreditgeber kommen dafür Banken, Sparkassen, Direktbanken, Versicherungen, Bausparkassen, Förderbanken oder auch Privatpersonen in Frage. Kreditnehmer können dabei einzelne Personen, Lebensgemeinschaften aber auch Firmen oder Institutionen sein. Diese verfolgen dabei das Ziel, die Immobilie selbst zu nutzen oder die Immobilie als Kapitalanlage zu verwenden und damit Mieteinnahmen zu erzielen.

Die Möglichkeiten für einen optimalen Immobilienkredit sind schier unendlich und stellen den Kreditnehmer vor eine logistische Herausforderung. Grundsätzlich sind Immobilienkredite in der Regel hoch und werden über eine lange Zeit abgeschlossen. Das bedeutet, dass auch schon kleine Zinsdifferenzen hohe Auswirkungen haben. Jeder zukünftige Immobilienbesitzer ist also gut beraten, einen ausführlichen Kreditvergleich vorzunehmen. Da sich die Finanzmärkte laufend bewegen, reicht es aber nicht einen Kreditvergleich innerhalb von mehreren Wochen oder Monaten durchzuführen, sondern der Vergleich sollte parallel ausgeführt werden, um nicht die berühmten Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

Immobilienkredit: Kreditangebote richtig einholen

Wie aber holt man 20 oder mehr Kreditangebote für einen Immobilienkredit richtig ein? Denn ein Kreditangebot richtig einholen bedeutet mehr als nur die Zinsen zu vergleichen. Eine Bank führt bei jedem größeren Kredit eine individuelle Risikoanalyse durch, die das Kaufobjekt als Kreditsicherheit selbst betrachtet und auch die Bonität des Kreditnehmers berücksichtigt. Ein Gewerbebau in den neuen Bundesländern mit einem Kreditnehmer mittlerer Bonität wird sicherlich nicht den gleichen Zinssatz erhalten, wie ein Käufer erster Bonität der gemeinsam mit seinem Ehepartner und einer Eigenkapitalquote von 50% eine Eigentumswohnung in München Stadtmitte erwirbt. Eine Bank, die z.B. in Leipzig ansässig ist und die dortige Marktlage für Gewerbebauten kennt, wird sicherlich einen anderen Risikoaufschlag ansetzen als eine Bank in den alten Bundesländern, die nur eine geringere Fachkompetenz über Gewerbebauten in Leipzig hat. Konkret bedeutet das, dass nicht nur das Zinsniveau einer Bank abgerufen werden muss, sondern der konkrete Fall vorgestellt und für diesen ein konkretes Angebot eingeholt werden muss.

Das ist viel Arbeit und in kurzer Zeit kaum zu schaffen. Dafür gibt es Plattformen, welche mit den richtigen Ansprechpartner verknüpft sind und die viele Arbeitsschritte automatisiert haben. Über diese Plattformen kann man ohne großen Aufwand und kostenfrei 20 und mehr Angebote in kürzester Zeit einholen und dann über den richtigen Kredit entscheiden. Bei diesem detaillierteren Kreditvergleich sind dann sogar vielleicht Angebote von Baukrediten interessant, die man zunächst verworfen hätte, wenn man nur die Zinsen vergleichen würde. Es kommt letztendlich nicht nur auf den Zins an, sondern wie der Kreditgeber das Risiko bewertet und danach sein konkretes Angebot unterbreitet.

 

Immobilienkredit - günstige Kredite

 

 

Welche Faktoren beeinflussen den Bauzins?

Der Bauzins wird maßgeblich von zwei Faktoren beeinflusst:

a) Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB)
b) Persönliche Merkmale des Kreditnehmers

Je nach Konjunktur und Wirtschaftslage kann die EZB zur Steuerung der Wirtschaft den Zins anheben oder senken. In Zeiten einer schwächelnden Konjunktur sinkt der Zins, um Menschen und Firmen zu motivieren, Kredite aufzunehmen und zu investieren. Über diese Investitionen wird die Konjunktur wieder angekurbelt. Droht eine Konjunktur zu überhitzen, werden die Zinsen angehoben, mit dem Ziel, dass weniger Kredite aufgenommen werden, bzw. sich das Sparen für die Menschen wieder lohnt. Damit finden wieder weniger Investitionen statt. Der Leitzins ist der Zins, zu dem Banken Kredite aufnehmen können und mit einem Aufschlag an Kreditnehmer weiterreichen.

Grundsätzlich ist es also für einen Kreditnehmer wichtig, die Marktsituation zu kennen, in der ein Immobilienkredit aufgenommen werden soll. Ist zu rechnen, dass der Zins gerade fällt oder ist zu rechnen, dass die Zinsen gerade steigen? In einer schwachen Konjunktur mit fallenden Zinsen kann es um viel Geld gehen, wenn man die Zeit hat, einige Monate zu warten. In einer schwachen Konjunktur lassen sich gerade beim Hausbau mit Handwerkern und Firmen deutlich günstigere Preise abschließen, als in einer aufsteigenden Konjunktur, in der Baufirmen meistens volle Auftragsbücher haben.

Eine große Rolle beim Bauzins spielen die persönlichen Umstände des Kreditnehmers. Nach diesen Faktoren errechnet sich das Kreditausfallrisiko für den Kreditgeber und dieses Risiko preist der Kreditgeber in den Zins für den Immobilienkredit mit ein. Solche Faktoren sind z.B.

a) Geschlecht des Kreditnehmers
Männer verdienen in der Regel bei gleichwertiger Ausbildung mehr als Frauen. Weiterhin besteht bei Frauen die Möglichkeit einer Schwangerschaft mit der Problematik des Verdienstausfalls. Beide Faktoren zeigen in der Praxis ein erhöhtes Risiko für einen Kreditausfall.

b) Alter des Kreditnehmers
Mit zunehmendem Alter steigt die Wahrscheinlich des Todesfalls und damit verbunden Unregelmäßigkeiten in der Kreditweiterführung. Nicht alle Erben sind in der Lage oder wollen Kreditverhältnisse übernehmen, selbst wenn Immobilienbesitz damit verbunden ist.

c) Ausbildung des Kreditnehmers
Umso höher der Ausbildungsstand, umso höher ist in der Regel das Einkommen. Bei höheren Einkommen ist das Risiko eines Zahlungsausfalls in der Regel geringer.

d) Familienstand/ Kinder
Umso mehr Personen, insbesondere Kinder in einem Haushalt leben, umso geringer ist in der Regel das freie verfügbare Einkommen. Wer selbst Kinder hat, weiß wie schnell unvorhersehbare Ausgaben die Haushaltskasse belasten können. Damit steigt mit jeder weiteren Person im Haushalt das Kreditausfallrisiko.

e) Wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers
Zur gesamtwirtschaftlichen Situation des Kreditnehmers gehört das Einkommen aus unselbständiger oder selbständiger Arbeit, aber auch alle anderen Einkünfte z.B. Mieteinnahmen, Dividenden, Tantiemen usw.. Je höher das Vermögen in Form von Immobilien, Aktien, Wertpapieren etc. ist, umso geringer ist das Risiko, dass ein Kredit notleidend wird.

f) Eigenkapitalquote
Wenn ein Kreditnehmer in die gesamte Finanzierung eine hohe Eigenkapitalquote einbringt, ist einerseits die monatliche Belastung nicht so hoch wie bei einer Vollfinanzierung, andererseits muss eine Bank auch den Worst Case im Auge behalten, wenn der Kreditnehmer die Raten nachhaltig nicht mehr bedienen kann. In diesem Fall würde es zum Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Bei einer Zwangsversteigerung erzielen die Immobilien in der Regel jedoch nicht den Einstandspreis, woraus sich eine Differenz zwischen Darlehen und dem Versteigerungserlös ergibt. Diese Differenz ist durch das Eigenkapital gedeckt, das ein Kreditnehmer in die Finanzierung einbringt.

f) Standort und Beschaffenheit der Immobilie
Auch der Standort und Beschaffenheit einer Immobilie spielt bei der Bewertung eine Rolle. Die Bank betrachtet hier die Werthaltigkeit einer Immobilie, bzw. welcher Verkaufserlös sich erzielen lässt, wenn ein Kredit nicht mehr zurückbezahlt werden würde. Es gibt Regionen in Deutschland, vornehmlich in den neuen Bundesländern, wo im Falle einer Zwangsversteigerung von nahezu neu gebauten Immobilien der Verkaufserlös noch 60-70% des Baupreises liegt.

Fazit:

Einen Immobilienkredit zu vergleichen ist immer eine lohnende Angelegenheit, sollte aber von Profis durchgeführt werden. Der Zinsvergleich über unabhängige Finanzmakler ist kostenlos und mit wenigen Mausklicks angeschoben. Beim Vergleich selbst ist darauf zu achten, dass nicht nur der allgemeine Zins verglichen wird, sondern die persönliche Situation des Kreditnehmers einfließt. Im weiteren sind auch die Nebenbedingungen interessant, so z.B. Sondertilgungsmöglichkeiten. Der Kreditzins wird umso besser für den Kreditnehmer ausfallen, umso mehr Kreditsicherheiten er stellen kann.